Evitando Embargos na Construção Civil

Tudo sobre licenças e alvarás

Por Hugo Cunha | 31/08/2023 9h53

Navegar pelo vasto mar de regulamentos e licenças na construção civil pode ser um desafio, mas é essencial para evitar embargos e garantir o sucesso do seu projeto. Não importa se você é um engenheiro experiente ou um empreendedor imobiliário, compreender essas normas pode economizar tempo, dinheiro e possíveis dores de cabeça. Neste artigo, falaremos sobre licenças obrigatórias e específicas e as etapas para obtê-las, aprimorando a eficiência do seu projeto de construção.

Licenças Obrigatórias para Projetos de Construção Civil:

  1. Alvará de Construção: Esta permissão crucial confirma que o seu projeto de construção civil respeita todas as leis de zoneamento e códigos de construção municipais. Começar sem ela pode inviabilizar todo o empreendimento, por exemplo, o empreendimento foi projetado com mais pavimentos que o permitido, ou não respeitou os recuos necessários.
  2. Licença Ambiental: Garanta que a sua construção não prejudicará o meio ambiente, obtendo esta licença vital. Há a licença prévia, de instalação e de operação. Essas licenças também pode interferir na arquitetura e soluções de engenharia do seu empreendimento, como descobrir que a metade do seu empreendimento está dentro de uma Área de Proteção Ambiental (APP) e não poder construí nada. Então não inicie sem as licenças. Para saber mais sobre as licenças clique aqui.
  3. Licença Sanitária: Esta licença assegura que as instalações sanitárias e de esgoto do seu projeto estão dentro dos padrões requeridos. Se seu empreendimento mexe com alimentos, ou faz uso de água de poço, há ainda mais importância de atender as exigências da vigilância sanitária e evitar multas e embargos.
  4. Alvará do corpo de bombeiros: essa licença garante que seu empreendimento possui a infraestrutura necessária para diminuir os riscos e os danos associados a incêndios. Há o alvará dos bombeiros na fase de projeto e na fase de operação, ambos podem gerar alterações no seu empreendimento, como largura das escadas, corredores, largura de vias, além das exigências óbvias de extintores, sinalização e reserva de incêndio. Executar sem o projeto aprovado pode sair muito caro para fazer as alterações necessárias na obra.
  5. Licença de Supressão de Vegetação: Necessária para projetos de construção civil que exigem a remoção de vegetação nativa no terreno. A obra só pode iniciar com a obtenção do ASV, que é feita por um profissional habilitado, normalmente biólogo, através do sistema do IBAMA em conjunto com órgão estadual ou municipal, a depender do lugar do empreendimento. A obtenção do ASV é um processo demorado, cerca de 3 meses, e o sistema do IBAMA é arcaico e com muitas travas, o que pode fazer demorar ainda mais. O ideal é iniciar o processo de autorização o quanto antes.

Siga esses passos para você não ter dor de cabeça no seu empreendimento:

  1. Análise de viabilidade integrada: Contrate um time de profissionais, engenheiros e arquitetos e peça uma análise prévia da viabilidade do empreendimento. Apresente a equipe a área e o masterplan ou pré-projeto do empreendimento e peça que sua equipe relate tudo que é necessário para aprovação do empreendimento, andamento dos projetos e as alterações necessárias na arquitetura. Com isso você aumentará e muito a chance do projeto ser aprovado de primeira, e irá garantir que o projeto de arquitetura segue todas as condições legais e sustentáveis, e terá mais segurança para seguir com o empreendimento e buscar novos investidores. Após essa etapa e com a primeira versão do projeto em mãos, solicite a equipe a dar entrada nas análises de viabilidade prévia como: Licença ambiental prévia, análise de viabilidade de água, esgoto e de energia. Essas consultas são itens solicitados para obtenção das demais licenças.
  2. Desenvolvimento do projeto: Nessa etapa você deve garantir que as condições levantadas na análise de viabilidade seja atendida, isso irá agilizar bastante o prazo de entrega de todos os projetos, para isso, cria um canal de comunicação oficial e permita que os projetistas se comuniquem para dúvidas de arquitetura, solicitação de alteração, compatibilizações, etc. É importante nessa etapa que alguém faça a gestão integrada dos projetos, podendo ser você ou um profissional que faça a gestão e compatibilização dos projetos. 

Etapas para a obtenção das licenças na Construção Civil:

  1. Análise de viabilidade: Consulte o órgão municipal competente para entender os requisitos específicos do local de construção.
  2. Desenvolvimento do projeto: Elabore um projeto conforme as normas e submeta-o para aprovação.
  3. Obtenção das licenças: Com o projeto aprovado, obtenha todas as licenças necessárias antes de iniciar a construção.

A presença de profissionais qualificados, como engenheiros e arquitetos, é fundamental para facilitar o processo de obtenção das licenças. Esses especialistas dominam a complexidade do processo de licenciamento e são essenciais para evitar problemas futuros, como a paralisação da obra devido a irregularidades.

Lembre-se, um projeto de construção civil bem-sucedido é construído sobre bases sólidas de planejamento e compreensão das licenças necessárias. Seja proativo, economize tempo e dinheiro, e construa com confiança, garantindo que todos os aspectos legais estejam devidamente cobertos.

Hugo Cunha

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